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Investir dans un programme de défiscalisation, Loi Pinel, Bouvard, Malraux

On m’interroge souvent sur l’intérêt (ou pas) d’investir dans un programme de défiscalisation de type Loi Pinel, loi Bouvard, loi Censi-Bouvard, dispositif Malraux…

Ces programmes permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en échange du respect de certaines conditions de location et de ressources.

Le dispositif Pinel, ex Duflot, permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer pendant 6 à 12 ans de bénéficier d’un abattement fiscal allant de 12 à 21%. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit être situé en zone tendue* et respecter les normes écologiques du bâtiment. Il est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire. Avantage complémentaire avec ce dispositif, il est possible de proposer la location à une personne de sa famille. La défiscalisation peut atteindre 63.000 euros mais varie selon la condition et les ressources (nombre de personnes, individu seul ou couple..).

loi pinel

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue plafonné à 16,8 euros le m2

Zone A  : reste de la banlieue Parisienne plafonné à 12,5 euros le m2

Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse plafonné à 10 euros le m2

Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants plafonné à 8,7 euros le m2

Zone C : le reste du territoire
De nombreux organismes proposent des programmes Pinel ou Censi-Bouvard garantissant une rentabilité grâce à ces avantages fiscaux, aux loyers garantis…La location LMNP ou LMP qui consiste à réaliser un investissement locatif meublé en bénéficiant d’une déduction des charges (voir le billet que j’ai écrit il y a quelques jours sur ce sujet).

Ces programmes sont potentiellement intéressant (on peut faire le calcul soit même) et envisager un gain (ou une économie d’impôt équivalent) de l’ordre de 3 à 4000 euros par an pour un investissement de 160.000 euros cependant il faut prendre en compte les contraintes suivantes :

– l’acquisition se fait sur du neuf et la vente qui a lieu une dizaine d’année après, concerne du récent (et non plus du neuf) – il faut donc prendre en considération  une certaine décote (vétusté).

– après la période de détention, plusieurs biens du même programme sont disponibles en même temps, ce qui conduit à une concurrence accrue (offre importante à proximité) et une baisse des prix.

– de nombreux récits d’expériences difficiles pendant la décennie de location, 10 ans c’est suffisamment long pour connaitre des déboires (faillite de la société proposant le programme, non location pendant une longue période, dégradation du bien, séparation des propriétaires possédant le programme, difficultés d’en sortir…) sont des risques à prendre en compte même si on redouble de vigilence.

Ma recommandation consiste donc à prendre le temps de bien analyser le bien que l’on achète, il ne s’agit pas seulement d’une mesure de défiscalisation, c’est avant tout une acquisition d’un bien immobilier et d’un investissement locatif. Les avantages fiscaux existent mais la prudence s’impose face aux « contraintes » de limitation de loyer, de plafonds de ressources, de durée de détention du bien, de la pérennité du programme gérant le bien, des capacités de maintenir le bien dans un étant correct pour éviter une moins value entre la valeur neuve et celle de revente. Enfin pensez à choisir un bien proche de chez vous, dans une zone connue. Ne vous trompez pas, il s’agit d’un achat d’un bien immobilier et non de papier défiscalisé.

 

Monfort-L’amaury (78490)

Monfort-l’Amaury, authentique village médiéval est situé dans les Yvelines à 45 km environ de Paris, au nord de Rambouillet (20 km), entre les communes de Grosrouvre, Méré et Les Mesnuls. Montfortl’Amaury a pris le nom d’Amaury 1er, le premier comte de Montfort.

La commune compte près de 3000 habitants, une école primaire, une école élémentaire et un collège, de nombreux commerces, des restaurants (restaurant ibérique, le Fleur Baan Thai (28 Place Robert Brault) qui garantie un dépaysement total dès que l’on a passé le portail ou encore le bien sympathique Bistrot des Tours (5 Place de la Libération),  de nombreux parcs et au moins 6 monuments historiques dont :

  • Le château fort de Montfort
  • La maison de Maurice Ravel
  • Le château de Groussay
  • L’église Saint-Pierre

Située à 35 minutes de la gare Montparnasse, Montfortl’Amaury a su séduire de nombreuses personnalités parmi lesquelles Charles Aznavour, Claude Berri, Hallyday, Philippe Starck, Florent Pagny, Didier Barbelivien, Jean Anouilh…

Se promener dans Montfort-l’Amaury c’est une invitation à se replonger dans un décors historique, entre rues pavées, vue imprenable sur les ruines du chateau et la campagne qui l’entoure.

Quelques chiffres sur l’immobilier à Monfort-l’Amaury :

Le prix moyen à Monfort, même si cela n’a pas une grande signification, varie entre 3000 à 3500 euros mais il grimpe allègrement autour des 5000 euros pour certains biens.

Le prix moyen varie peu depuis des années et se maintient malgré la crise. Il faut compter environ 2 mois pour céder son bien dans la commune, une durée tout à fait raisonnable.

 

 

 

 

Augmentation généralisée de la taxe foncière

Comme l’évoque le Figaro, la taxe foncière continue d’augmenter :  Augmentation des taxes foncières dans 35 départements – Le figaro

Sachant que la TSER (taxe spéciale d’équipement régional) ne devrait pas s’appliquer en 2017, cela ne surprendra personne. Le gouvernement ayant renoncé à appliquer cette nouvelle taxe pour les propriétaires initialement prévue pour 2017.

Les transferts de charges se faisant de plus en plus localement, il faut bien trouver des sources de financement.

Comme l’évoque l’article, le record est pour les Yvelines ! Encore des mesures qui ne favorise pas le secteur immobilier dans la région.

La taxe foncière comme la taxe d’habitation reste cependant très inégale et la base de calcul d’une complexité rare. En effet la base locative ne prend pas uniquement en compte la surface « Carrez » du bien ou le prix moyen de location mais calcule la surface pondérée du bien concerné en tenant compte de sa situation, de sa consistance, de son affectation, de son état. De plus se sont les communes, départements et régions qui fixent chaque année le taux d’imposition pour la partie leur revenant.

Il est donc difficile d’en comprendre les règles précises et il est préférable de se limiter à évaluer l’augmentation par rapport à l’année précédente.

Il est toutefois possible de demander à l’administration fiscale la feuille de calcul et de contester le montant dans les délais légaux.

Taxe habitation

Taxes, elles continuent d’augmenter dans les Yvelines, comme dans 35 départements.
Source Le Figaro.

 

 

Investir en meublé ?

Faut il se lancer dans l’investissement locatif en meublé – LNMP ?

Les locations en meublé ont largement augmenté ces dernières années car elles présentent de nombreux avantages mais aussi quelques contraintes.

Voici les raisons qui tendent à favoriser cet engouement pour la location meublé :

Le premier argument réside dans l’avantage fiscal qui permet au propriétaire de déduire soit forfaitairement 50% à condition que les revenus ne dépassent pas 32600 euros, au delà il déduit les frais réel et surtout l’amortissement du bien (soit environ 2,5% du prix d’acquisition).

Donc lorsque le logement présente comme dans les grandes villes un cout d’acquisition important, la déduction de l’amortissement représente un avantage fiscal non négligeable.

La deuxième raison est que le tarif est souvent plus élevé que la moyenne des locations car le service apporté attire et se paie. Il peut également convenir pour des durées de séjour plus courtes et n’imposant pas un déménagement souvent compliqué et couteux. Plus agréable que de séjourner à l’hôtel, le meublé s’adapte parfaitement pour les personnes souhaitant un logement de quelques mois par exemple. Le stagiaire, l’attaché médical, le professeur détaché dans une université ou un collège loin de chez lui en sont des exemples fréquents.

Le meublé présente également moins d’impayés, logique car la durée est plus courte, que les incidents de la vie ont moins de probabilité de se présenter dans un court délai et que le dépôt de garantie couvre une plus grande partie de la période de location.

La location en meublé présente cependant quelques contraintes comme une rotation plus importante des locataires avec un risque de vacances entre deux. Le coût d’aménagement, d’équipement, de gestion et d’entretien sont également supérieurs.

Avec mon expérience, je pense qu’investir dans la location en meublé (LNMPLocation meublé non professionnel) reste une solution qui peut s’avérer rentable en cumulant la partie fiscale et les avantages de la location de plus courte durée. (La LMP – location en meublé professionnel  se différencie par des revenus issus des locations supérieurs aux autres revenus et permettent de ne pas compter la valeur des biens dans sa déclaration de patrimoine – ISF).

L’idéal reste les petites surfaces, en zone urbaine des grandes métropoles, avec un attrait tout particulier pour Paris ET la Région Parisienne. J’ai accompagné des clients sur ce type de location sur des communes du 92 comme Saint-Cloud, Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux.

Au final l’important est de ne pas se tromper sur le bien, son prix, sa situation car ces critères rentrent forcément dans la possibilité de louer le bien, son pouvoir d’attraction et sa rentabilité.

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Exemple de Studio loué en meublé

Une agence immobilière ou un agent immobilier sont-ils indispensables ?

Une agence immobilière ou un agent immobilier sont-ils indispensables ? Faut-il passer par un agent immobilier… ou pas ?

Il y a quelques années, lorsqu’on souhaitait vendre ou acquérir un bien immobilier la démarche était assez simple : on confiait son bien à l’agence de confiance située à proximité. L’agent immobilier était connu et identifié, ce dernier occupait l’agence depuis de nombreuses années.

Il était certes possible d’afficher un panneau « à vendre » directement sur son bien et passer une annonce dans la rubrique immobilière « petites annonces » de son quotidien régional (ou national).

Avec l’apparition d’internet et de la crise immobilière, la donne a changé; il est désormais possible, sans être agent immobilier de se charger de la cession de son bien en gérant directement la diffusion de l’annonce.

De nombreux sites d’annonces en ligne comme leboncoin.fr permet en quelques clics de diffuser le descriptif plus ou moins précis de son bien auprès de milliers d’acheteurs potentiels pour rien (ou quelques euros en fonction des options de visibilité).

Alors pourquoi confier un bien à un agent dont la visibilité proposée par quelques panneaux en vitrine ne peut rivaliser avec une annonce en ligne ? Quelle valeur ajoutée peut-on attendre en contrepartie de 3 à 10% de commission ? Un gain de temps, c’est certain, mais cela ne justifie pas le prix…

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Alors faut-il limiter le rôle de l’agence à la capacité de vendre (ou de rendre visible) un bien proposé à la vente et au temps nécessaire à le faire visiter ?

Je dirais qu’il faut prendre en compte plusieurs choses et faire un choix en fonction :

d’abord évaluer la capacité de l’agence à estimer le bon prix (d’achat ou de vente) et à le négocier en trouvant les arguments permettant d’atteindre le prix acceptable aux deux parties; chaque bien a une valeur marchande, et c’est là que se trouve le prix du marché que l’agent immobilier se doit de déterminer au plus juste ( le plus juste prix n’étant pas forcément celui que l’on veut entendre quand on met en vente son bien 😉 )

Il doit permettre également d’éviter les écueils en tout genre : les dossiers ne présentant pas toutes les garanties, les irrégularités éventuelles, les vices cachés, bref il est là pour poser toutes les questions auxquelles vous ne penseriez pas, et faire appel a son réseau d’experts et à ses partenaires pour obtenir les réponses (notaires, banquiers, entreprise général de bâtiments…).

Il rassure l’acquéreur par son expertise et le guide à faire un choix qui lui conviendra.

Enfin il est aussi l’intermédiaire qui permet à une négociation d’aboutir car qui dit négociation, dit acrobaties et jonglage pour pouvoir conserver les égos intacts! 😉

Donc petites économies ou réel gain de temps (et d’argent) et de services, à vous de juger !

Que faire en cas de décès d’un locataire ?

Man and woman hand passing keys

C’est une question qui n’est pas des plus agréable à envisager mais qui se présente parfois…

Après avoir géré toutes les démarches administratives liées au décès, il devient urgent de gérer la location du défunt lorsque ce dernier vivait seul dans le logement.

La première démarche est d’informer le propriétaire. Par les proches en premier lieu ou via le notaire, en joignant un avis de décès. C’est la date du décès qui met fin au contrat de location (et non la date d’envoi du document). Aucun préavis n’est alors requis, le logement doit être libéré rapidement.

Pour être plus précis, le délai doit aller de quelques jours à quelques mois (2). Les descendants/héritiers ne sont pas pour autant exonérés de payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer pendant la période allant du décès à la libération du bien.

Si le locataire ne vivait pas seul, et même si ces derniers ne sont pas nominativement désignés dans le bail, ils peuvent prétendre à continuer d’occuper le bien.

C’est l’article 14 de la loi de 1989 qui précise les conditions et notamment celles du transfert du bail pour les personnes qui vivaient avec le locataire décédé (enfants, petits enfants, conjoint, personne à charge…).

Les modalités de modifications du bail restent vagues.

Attention les actions et la législation diffère pour le décès d’un locataire dans un bail meublé.

Prêt à taux zéro 2016 assoupli

Bonne nouvelle pour 2016!

le PTZ devient plus accessible et la somme prêtée plus importante, les détails en cliquant sur ce lien :

http://www.economie.gouv.fr/cedef/pret-a-taux-zero

Pour savoir si vous y êtes exigible, c’est là :

http://www.alto-informatique.com/demos/simulateur-ptz-2016

Bonne chance!

La tendance des taux immobiliers

Se dirige-t-on vers la fin de la baisse des taux de crédits immobiliers ?. Il est clair qu’ils sont au plus bas actuellement, mais la tendance est-elle à la hausse ? Deux articles nous livrent leurs avis :

Un article du monde nous informait que la baisse des taux des crédits immobiliers se poursuivait avec un taux moyen à 2,01 contre 2,03.

Quelle sera la tendance pour les mois à venir et pour cette fin d’année ? Le figaro donne une tendance vers une remontée des taux et toujours une difficulté pour obtenir un crédit quand le niveau des ressources reste faible.

Quelques conseils avant d’acheter un bien immobilier

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Profitez des taux bas :
A 10 ans il est possible aujourd’hui de trouver un emprunt auprès d’un organisme bancaire autour de 2%.

Les prix ont tendance à diminuer mais une chute brutale n’est pas prévue :
Si le prix du m2 reste élevé, surtout à Paris et dans quelques villes, on note cependant une petite diminution des prix (voir article du parisien).
En regardant les annonces de biens équivalents dans les agences du quartier ou sur internet vous vous ferez une idée plus précise du prix du m2 aux alentours. Un bien qui peut vous paraitre peu élevé, pourrait en réalité être au dessus du marché dans un secteur ou une ville mal maitrisée.

Formulez une offre raisonnable :
Il existe un prix du marché. Sauf coup de coeur ou circonstance exceptionnelle, le prix de vente doit se situer dans une fourchette proche de celle du marché. Rien ne sert d’essayer de vendre un bien largement au dessus de ce prix sauf à décourager d’éventuels acheteurs. De même, proposer un prix beaucoup plus bas que celui demandé n’a que peux de chance d’aboutir.

Prenez en compte un maximum d’éléments dans un minimum de temps :
Pensez à récupérer les procès verbaux d’assemblée générale, les charge de copropriété, le type de chauffage, à vérifier l’état des parties communes, des diagnostics (plomb, amiante, termites, énergétiques…).

Evaluez les nuisances potentielles, la proximité avec les transports en commun, le voisinage, l’exposition, les servitudes éventuelles…
Pour cela préparez votre achat, posez vous les bonnes questions, définissez précisément vos attentes, vos critères.

Achat long terme !
Lorsque l’on fait l’acquisition d’un bien immobilier on doit se projeter dans l’avenir. Il est donc logique de se demander si l’achat pourra correspondre à ses attentes actuelles mais également futures (dans 10 ans ?).

Faites estimer les travaux :
Evitez ainsi les mauvaises surprises, faites vous accompagner de professionnels.

Effectuez plusieurs visites :
Les nuisances peuvent varier en fonction des jours ou de l’horaire de visite. Une école à proximité ne pourra pas être forcément repérée lors d’une visite le week-end.

Pensez à calculer le prix d’achat global :
Ce dernier inclu le prix d’achat, les frais d’agence, les frais de notaire, les coûts de remise en état, les frais de déménagement, les surcoûts éventuels.

Panneau « A vendre »

Si vous levez la tête, ou que vous regardez les façades de certaines villas du coté de Monfort l’Amaury, vous apercevrez peut être ce nouveaux panneau « version 2015 ! »

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