Investir dans un programme de défiscalisation, Loi Pinel, Bouvard, Malraux

On m’interroge souvent sur l’intérêt (ou pas) d’investir dans un programme de défiscalisation de type Loi Pinel, loi Bouvard, loi Censi-Bouvard, dispositif Malraux…

Ces programmes permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en échange du respect de certaines conditions de location et de ressources.

Le dispositif Pinel, ex Duflot, permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer pendant 6 à 12 ans de bénéficier d’un abattement fiscal allant de 12 à 21%. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit être situé en zone tendue* et respecter les normes écologiques du bâtiment. Il est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire. Avantage complémentaire avec ce dispositif, il est possible de proposer la location à une personne de sa famille. La défiscalisation peut atteindre 63.000 euros mais varie selon la condition et les ressources (nombre de personnes, individu seul ou couple..).

loi pinel

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue plafonné à 16,8 euros le m2

Zone A  : reste de la banlieue Parisienne plafonné à 12,5 euros le m2

Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse plafonné à 10 euros le m2

Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants plafonné à 8,7 euros le m2

Zone C : le reste du territoire
De nombreux organismes proposent des programmes Pinel ou Censi-Bouvard garantissant une rentabilité grâce à ces avantages fiscaux, aux loyers garantis…La location LMNP ou LMP qui consiste à réaliser un investissement locatif meublé en bénéficiant d’une déduction des charges (voir le billet que j’ai écrit il y a quelques jours sur ce sujet).

Ces programmes sont potentiellement intéressant (on peut faire le calcul soit même) et envisager un gain (ou une économie d’impôt équivalent) de l’ordre de 3 à 4000 euros par an pour un investissement de 160.000 euros cependant il faut prendre en compte les contraintes suivantes :

– l’acquisition se fait sur du neuf et la vente qui a lieu une dizaine d’année après, concerne du récent (et non plus du neuf) – il faut donc prendre en considération  une certaine décote (vétusté).

– après la période de détention, plusieurs biens du même programme sont disponibles en même temps, ce qui conduit à une concurrence accrue (offre importante à proximité) et une baisse des prix.

– de nombreux récits d’expériences difficiles pendant la décennie de location, 10 ans c’est suffisamment long pour connaitre des déboires (faillite de la société proposant le programme, non location pendant une longue période, dégradation du bien, séparation des propriétaires possédant le programme, difficultés d’en sortir…) sont des risques à prendre en compte même si on redouble de vigilence.

Ma recommandation consiste donc à prendre le temps de bien analyser le bien que l’on achète, il ne s’agit pas seulement d’une mesure de défiscalisation, c’est avant tout une acquisition d’un bien immobilier et d’un investissement locatif. Les avantages fiscaux existent mais la prudence s’impose face aux « contraintes » de limitation de loyer, de plafonds de ressources, de durée de détention du bien, de la pérennité du programme gérant le bien, des capacités de maintenir le bien dans un étant correct pour éviter une moins value entre la valeur neuve et celle de revente. Enfin pensez à choisir un bien proche de chez vous, dans une zone connue. Ne vous trompez pas, il s’agit d’un achat d’un bien immobilier et non de papier défiscalisé.

 

Augmentation généralisée de la taxe foncière

Comme l’évoque le Figaro, la taxe foncière continue d’augmenter :  Augmentation des taxes foncières dans 35 départements – Le figaro

Sachant que la TSER (taxe spéciale d’équipement régional) ne devrait pas s’appliquer en 2017, cela ne surprendra personne. Le gouvernement ayant renoncé à appliquer cette nouvelle taxe pour les propriétaires initialement prévue pour 2017.

Les transferts de charges se faisant de plus en plus localement, il faut bien trouver des sources de financement.

Comme l’évoque l’article, le record est pour les Yvelines ! Encore des mesures qui ne favorise pas le secteur immobilier dans la région.

La taxe foncière comme la taxe d’habitation reste cependant très inégale et la base de calcul d’une complexité rare. En effet la base locative ne prend pas uniquement en compte la surface « Carrez » du bien ou le prix moyen de location mais calcule la surface pondérée du bien concerné en tenant compte de sa situation, de sa consistance, de son affectation, de son état. De plus se sont les communes, départements et régions qui fixent chaque année le taux d’imposition pour la partie leur revenant.

Il est donc difficile d’en comprendre les règles précises et il est préférable de se limiter à évaluer l’augmentation par rapport à l’année précédente.

Il est toutefois possible de demander à l’administration fiscale la feuille de calcul et de contester le montant dans les délais légaux.

Taxe habitation

Taxes, elles continuent d’augmenter dans les Yvelines, comme dans 35 départements.
Source Le Figaro.

 

 

Investir en meublé ?

Faut il se lancer dans l’investissement locatif en meublé – LNMP ?

Les locations en meublé ont largement augmenté ces dernières années car elles présentent de nombreux avantages mais aussi quelques contraintes.

Voici les raisons qui tendent à favoriser cet engouement pour la location meublé :

Le premier argument réside dans l’avantage fiscal qui permet au propriétaire de déduire soit forfaitairement 50% à condition que les revenus ne dépassent pas 32600 euros, au delà il déduit les frais réel et surtout l’amortissement du bien (soit environ 2,5% du prix d’acquisition).

Donc lorsque le logement présente comme dans les grandes villes un cout d’acquisition important, la déduction de l’amortissement représente un avantage fiscal non négligeable.

La deuxième raison est que le tarif est souvent plus élevé que la moyenne des locations car le service apporté attire et se paie. Il peut également convenir pour des durées de séjour plus courtes et n’imposant pas un déménagement souvent compliqué et couteux. Plus agréable que de séjourner à l’hôtel, le meublé s’adapte parfaitement pour les personnes souhaitant un logement de quelques mois par exemple. Le stagiaire, l’attaché médical, le professeur détaché dans une université ou un collège loin de chez lui en sont des exemples fréquents.

Le meublé présente également moins d’impayés, logique car la durée est plus courte, que les incidents de la vie ont moins de probabilité de se présenter dans un court délai et que le dépôt de garantie couvre une plus grande partie de la période de location.

La location en meublé présente cependant quelques contraintes comme une rotation plus importante des locataires avec un risque de vacances entre deux. Le coût d’aménagement, d’équipement, de gestion et d’entretien sont également supérieurs.

Avec mon expérience, je pense qu’investir dans la location en meublé (LNMPLocation meublé non professionnel) reste une solution qui peut s’avérer rentable en cumulant la partie fiscale et les avantages de la location de plus courte durée. (La LMP – location en meublé professionnel  se différencie par des revenus issus des locations supérieurs aux autres revenus et permettent de ne pas compter la valeur des biens dans sa déclaration de patrimoine – ISF).

L’idéal reste les petites surfaces, en zone urbaine des grandes métropoles, avec un attrait tout particulier pour Paris ET la Région Parisienne. J’ai accompagné des clients sur ce type de location sur des communes du 92 comme Saint-Cloud, Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux.

Au final l’important est de ne pas se tromper sur le bien, son prix, sa situation car ces critères rentrent forcément dans la possibilité de louer le bien, son pouvoir d’attraction et sa rentabilité.

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Exemple de Studio loué en meublé

Que faire en cas de décès d’un locataire ?

Man and woman hand passing keys

C’est une question qui n’est pas des plus agréable à envisager mais qui se présente parfois…

Après avoir géré toutes les démarches administratives liées au décès, il devient urgent de gérer la location du défunt lorsque ce dernier vivait seul dans le logement.

La première démarche est d’informer le propriétaire. Par les proches en premier lieu ou via le notaire, en joignant un avis de décès. C’est la date du décès qui met fin au contrat de location (et non la date d’envoi du document). Aucun préavis n’est alors requis, le logement doit être libéré rapidement.

Pour être plus précis, le délai doit aller de quelques jours à quelques mois (2). Les descendants/héritiers ne sont pas pour autant exonérés de payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer pendant la période allant du décès à la libération du bien.

Si le locataire ne vivait pas seul, et même si ces derniers ne sont pas nominativement désignés dans le bail, ils peuvent prétendre à continuer d’occuper le bien.

C’est l’article 14 de la loi de 1989 qui précise les conditions et notamment celles du transfert du bail pour les personnes qui vivaient avec le locataire décédé (enfants, petits enfants, conjoint, personne à charge…).

Les modalités de modifications du bail restent vagues.

Attention les actions et la législation diffère pour le décès d’un locataire dans un bail meublé.