Investir dans un programme de défiscalisation, Loi Pinel, Bouvard, Malraux

On m’interroge souvent sur l’intérêt (ou pas) d’investir dans un programme de défiscalisation de type Loi Pinel, loi Bouvard, loi Censi-Bouvard, dispositif Malraux…

Ces programmes permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en échange du respect de certaines conditions de location et de ressources.

Le dispositif Pinel, ex Duflot, permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer pendant 6 à 12 ans de bénéficier d’un abattement fiscal allant de 12 à 21%. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit être situé en zone tendue* et respecter les normes écologiques du bâtiment. Il est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire. Avantage complémentaire avec ce dispositif, il est possible de proposer la location à une personne de sa famille. La défiscalisation peut atteindre 63.000 euros mais varie selon la condition et les ressources (nombre de personnes, individu seul ou couple..).

loi pinel

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue plafonné à 16,8 euros le m2

Zone A  : reste de la banlieue Parisienne plafonné à 12,5 euros le m2

Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse plafonné à 10 euros le m2

Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants plafonné à 8,7 euros le m2

Zone C : le reste du territoire
De nombreux organismes proposent des programmes Pinel ou Censi-Bouvard garantissant une rentabilité grâce à ces avantages fiscaux, aux loyers garantis…La location LMNP ou LMP qui consiste à réaliser un investissement locatif meublé en bénéficiant d’une déduction des charges (voir le billet que j’ai écrit il y a quelques jours sur ce sujet).

Ces programmes sont potentiellement intéressant (on peut faire le calcul soit même) et envisager un gain (ou une économie d’impôt équivalent) de l’ordre de 3 à 4000 euros par an pour un investissement de 160.000 euros cependant il faut prendre en compte les contraintes suivantes :

– l’acquisition se fait sur du neuf et la vente qui a lieu une dizaine d’année après, concerne du récent (et non plus du neuf) – il faut donc prendre en considération  une certaine décote (vétusté).

– après la période de détention, plusieurs biens du même programme sont disponibles en même temps, ce qui conduit à une concurrence accrue (offre importante à proximité) et une baisse des prix.

– de nombreux récits d’expériences difficiles pendant la décennie de location, 10 ans c’est suffisamment long pour connaitre des déboires (faillite de la société proposant le programme, non location pendant une longue période, dégradation du bien, séparation des propriétaires possédant le programme, difficultés d’en sortir…) sont des risques à prendre en compte même si on redouble de vigilence.

Ma recommandation consiste donc à prendre le temps de bien analyser le bien que l’on achète, il ne s’agit pas seulement d’une mesure de défiscalisation, c’est avant tout une acquisition d’un bien immobilier et d’un investissement locatif. Les avantages fiscaux existent mais la prudence s’impose face aux « contraintes » de limitation de loyer, de plafonds de ressources, de durée de détention du bien, de la pérennité du programme gérant le bien, des capacités de maintenir le bien dans un étant correct pour éviter une moins value entre la valeur neuve et celle de revente. Enfin pensez à choisir un bien proche de chez vous, dans une zone connue. Ne vous trompez pas, il s’agit d’un achat d’un bien immobilier et non de papier défiscalisé.

 

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